La location-gérance permet d’organiser une transmission d’entreprise en deux étapes : d’abord le transfert de l’exploitation du fonds, puis la vente du fonds proprement dit. Pour que la formule fonctionne, propriétaire et locataire doivent trouver un intérêt mutuel à conclure une location-gérance. La redevance doit correspondre à la rentabilité de l’affaire pour que le locataire soit en mesure de réaliser un bénéfice. Et le propriétaire doit pouvoir en tirer un juste avantage.

La passation de pouvoir s’effectue généralement en deux temps. Le propriétaire reste le dirigeant de la société constituée pour exploiter le fonds, afin d’en assurer la continuité. Puis, il laisse la place à son successeur. Ce dernier est associé, dès le départ, à la gestion. Il bénéficie d’une quote-part de résultat. En outre, dans le cadre d’une convention, le successeur est assuré qu’il pourra devenir propriétaire du fonds.

Le bon moment

La location-gérance permet de procéder à la vente du fonds au moment le plus adéquat. Le locataire gérant teste les potentialités du fonds et ses perspectives de rendement. La durée du contrat lui laisse le temps de se procurer les deniers nécessaires à l’acquisition.

Des avantages fiscaux

Le propriétaire sera quant à lui exonéré des plus-values selon sa situation :

• selon qu’il fait valoir ses droits à retraite dans les deux années suivant ou précédant la cession ;

• ou si son fonds est inférieur à une valeur de 300 000 euros.

Dans les deux cas, il devra respecter les deux conditions suivantes :

• avoir exercé l’activité pendant 5 ans avant la mise en place de la location-gérance;

• ne doit plus détenir le pouvoir dans l’entreprise.

Donner un fonds de commerce en location-gérance n’est pas une cession.

De ce fait, le transfert n’entraîne pas  d’imposition spécifique. Le propriétaire est considéré comme poursuivant son activité sous une autre forme.

L’imposition des plus-values latentes ne peut intervenir.

Des écueils à éviter

La responsabilité du propriétaire envers l’exploitant est engagée au niveau des dettes d’exploitation contractées par le gérant pendant les six mois qui suivent la publication du contrat. Au delà de cette période, le propriétaire est débiteur solidaire des impôts directs dus à raison de l’exploitation du fonds : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. Même si le propriétaire ne peut pas s’immiscer dans l’exploitation l’exploitation du fonds, il peut néanmoins se réserver un droit de contrôle et (ou) un droit de surveillance. Le second point de vigilance concerne la restitution des matériels : en effet, si la location-gérance ne se solde pas par une transmission, la restitution des matériels peut devenir une opération délicate qu’il convient d’avoir anticipé dans le contrat.

Une solution d’attente

La location-gérance constitue également une solution d’attente suite à une succession, notamment lorsqu’il existe une indivision sur le fonds de

commerce. La location-gérance, conclue sur une durée permettant de réaliser la liquidation successorale, offre l’avantage d’assurer la continuité de l’activité.

Tout contrat de cette nature devra être, au préalable, accepté par l’ensemble des indivisaires. De même, la location-gérance est une formule recommandée lorsque le

fonds de commerce revient à un mineur, ou à une personne exerçant une fonction incompatible avec l’activité commerciale. Enfin, lorsque le fonds

appartient à un majeur incapable, la location-gérance permet d’éviter la vente du fonds, tout en lui procurant des ressources.

Notre conseil : Soyez particulièrement vigilant sur la compétence professionnelle du ou des repreneurs avant de mettre en place une location-gérance.

Les délais de rappel sont passés de 6 à 10 ans, et les droits de donation ont été alourdis. Décodage.

La loi de finances rectificative n’a pas simplement supprimé le bouclier fiscal et relevé le niveau du seuil d’imposition à l’impôt de solidarité sur la fortune. Elle a aussi alourdi la taxation des donations.
Délai de rappel : de 6 à 10 ans

Courant juillet, le délai de rappel pour les donations ou successions est passé de 6 à 10 ans. En pratique, il faut désormais attendre 10 ans lorsque vous avez utilisé en totalité l’abattement en vigueur pour pouvoir en bénéficier à nouveau. Lorsque vous recevez des biens, vous devez en faire la déclaration aux services fiscaux et, désormais, indiquer la valeur des biens reçus ces dix dernières années. Si leur valeur dépasse, par parent et par enfant, 159 325 euros en 2011, des droits de donation vous seront réclamés.
Les abattements concernant l’exonération de droits applicable en cas de donation sont révisés au 1er janvier de chaque année. De plus, le législateur a essayé d’atténuer l’impact fiscal résultant de l’allongement de la durée de rappel des donations de 6 à 10 ans.
Il a prévu d’appliquer un abattement pour les donations passées entre les 6 et 10 années précédant l’entrée en vigueur de la loi de finances rectifi cative
le 31 juillet 2011. Cet abattement varie de 10 à 40 %. Ainsi, pour une donation de 100 000 € intervenue en septembre 2002, la somme retenue sera de 60 000 € (40 %) à l’occasion d’une donation intervenant en novembre 2011. Ce calcul permettra de vérifier si le seuil d’abattement est dépassé ou pas.

Majoration des taux des deux dernières tranches
Une fois l’abattement totalement utilisé, le donataire est imposé selon l’importance du dépassement. Les taux des deux tranches supérieures sont relevés de 35 à 40 % et de 40 à 45 %. Ainsi, lorsque le dépassement se situe ente 902 838 € et 1 805 677 €, le taux de taxation appliqué est de 40 %.
Lorsque la part taxable est supérieure à 1 805 677 €, la taxation est de 45 %. Ce dispositif concerne également les donations entre époux et partenaires pacsés, exonérés de droits uniquement en cas de succession. Toutefois, cette mesure ne va toucher que les contribuables les plus fortement taxés. Pour un couple marié sous le régime de la communauté, souhaitant donner des biens à leurs deux enfants, chaque enfant ne sera concerné que lorsqu’il recevra de ses
deux parents plus de 2 124 326 €.

Suppression de la réduction de droits
Lorsque des droits de donation sont dus, il était auparavant possible de réduire les droits à payer de 50 ou 30 % selon l’âge du donateur. Cette réduction n’est désormais possible que dans un seul cas. Le donateur doit être âgé de moins de 70 ans, et doit donner son entreprise en pleine propriété tout en respectant certaines conditions. Il faut que le donateur détienne, seul ou avec son conjoint, plus de 34 % des parts de la société avant la donation, ou la totalité de l’entreprise individuelle depuis plus de deux ans. Si tel n’est pas le cas, il peut s’être engagé à les conserver dans le cadre d’un engagement de conservation
des titres ou pacte Dutreil. Le donataire doit également s’engager à conserver les parts de la société ou de l’entreprise individuelle pendant quatre ans. Enfin, un des donataires doit poursuivre son activité au sein de l’entreprise objet de la donation pendant au moins 3 ans. La réduction de droits de donation est alors de 50 %.

Outil de gestion patrimoniale, la holding peut faciliter la transmission d’entreprise, en particulier lorsque le repreneur ne dispose pas de capitaux suffisants pour mener à bien son projet de reprise.

La création d’une entreprise exige une mise de fonds souvent importante.
Au moment de cesser leur activité, les chefs d’entreprises ont un patrimoine professionnel conséquent. D’où des difficultés de transmission
lorsque l’entrepreneur a plusieurs enfants et qu’un seul souhaite reprendre l’affaire familiale. Si aucun enfant ne souhaite reprendre, la forte capitalisation rend la transmission de l’entreprise à des tiers tout aussi difficile.
Le défi pour le chef d’entreprise sera alors de trouver un investisseur disposant des capitaux nécessaires.

Diversifier le patrimoine
Lorsque la quasi-totalité du patrimoine est investi dans l’activité professionnelle, les marges d’action au moment de la transmission sont réduites.
L’héritier repreneur a le choix entre l’endettement pour racheter les parts des frères et soeurs, ou le partage en leur laissant les locaux professionnels et les autres biens non professionnels.
La société holding, propriétaire de parts sociales de la société d’exploitation, peut constituer une solution alternative. Elle permet, pendant la période d’activité, de transférer une partie du revenu de l’entreprise à une société dont la vocation n’est pas professionnelle.
Une holding, sous forme de société par actions simplifiée par exemple, sera chargée de placer une partie du résultat provenant de la société
au sein de laquelle est exercée l’activité. Les sommes dont va disposer
la holding devront faire l’objet de placements adaptés. Le danger serait
de ne pas gérer ces économies.
L’entrepreneur devient, à son niveau, un gestionnaire de patrimoine.
Lorsque ses objectifs sont multiples (épargne de sécurité, préparation de la transmission…), il est préférable de diversifier le patrimoine entre investissements immobiliers professionnels, investissements immobiliers non professionnels et placements financiers.
Les parts de la société holding pourront constituer à terme la quote-part revenant aux enfants qui ne sont pas intéressés par la reprise. Les parts de la société d’exploitation, détenues par la société holding, seront progressivement cédées à l’héritier repreneur.
Ainsi, les enfants non repreneurs recevront les parts de la société holding qui a préalablement coupé les liens avec la société d’exploitation.

Réunir des capitaux et conserver le pouvoir de décision
Dans le cas où la transmission s’opère hors cadre familial, le repreneur peut être dans l’impossibilité de mobiliser les capitaux nécessaires à la reprise.
La holding peut présenter un intérêt fiscal et protéger l’entrepreneur de
l’intervention directe d’investisseurs dans son entreprise.
Parmi les différents montages utilisés pour mobiliser des capitaux, la société holding offre une alternative entre la détention directe de capitaux de l’entreprise sociétaire par un investisseur, et la société détentrice des locaux professionnels : une société civile immobilière.
Les investisseurs, associés de la SCI bailleur, n’ont pas de droit
de regard dans l’entreprise. Ils perçoivent une partie des locations en
qualité d’associés de la société immobilière, mais ils ne peuvent demander les comptes de l’entreprise sociétaire.
Au sein de la société holding, les associés investisseurs peuvent, par l’intermédiaire de leur représentant au sein de l’entreprise sociétaire, demander des comptes. Le rôle des investisseurs peut être limité s’ils sont nombreux et que le capital détenu par chacun est dilué. Par contre, si le nombre d’investisseurs est limité, la rédaction des statuts devra être particulièrement soignée pour éviter une éviction du chef d’entreprise de son poste de gérant.
La holding peut donc avoir toute son utilité en matière de transmission familiale, notamment lorsque l’héritier repreneur ne dispose pas de moyens financiers suffisants pour racheter l’entreprise.

Notre conseil :
Constituer une holding de transmission pour diversifi er son patrimoine est d’autant plus intéressant que sa mise en place intervient tôt au cours de la carrière professionnelle du chef d’entreprise, en pratique, dès que l’entreprise est en mesure de constituer des réserves. Une holding, dont l’unique but est de mobiliser les capitaux nécessaires à la reprise d’une entreprise, peut, quant à elle, être constituée à tout moment.