La holding fait partie de la panoplie des outils d’organisation du patrimoine. Pourtant, certaines dispositions du Code rural freinent la mise en place de ce type de société en agriculture.

Depuis près de 50 ans, les lois agricoles ont eu pour principal objectif de permettre à l’exploitant de rester maître de son outil de travail. L’agriculture mobilise des capitaux de plus en plus importants pour s’installer, puis pour développer son entreprise. Certains exploitants
agricoles recherchent donc des investisseurs partenaires ou de simples
apporteurs de capitaux. Or, la holding permet de mobiliser des capitaux
auprès d’investisseurs qui ne sont pas directement associés dans la société d’exploitation.

Des aides refusées
Comme le stipule le Code rural, certaines aides financières ne peuvent être accordées qu’à des sociétés d’exploitation agricoles cumulant deux conditions.
D’une part, la société doit exercer l’activité agricole ; d’autre part, les
associés doivent détenir la majorité du capital. Si la première condition, à savoir l’exercice de l’activité agricole, paraît tout à fait légitime, la seconde ne permet pas à une société de détenir la majorité des parts de la société d’exploitation. Cette contrainte devient particulièrement pénalisante pour une exploitation qui démarre, ou qui est en quête de capitaux pour trouver un second souffle. Ceci d’autant que les aides visées par ce texte portent sur l’installation et sur l’adaptation du système d’exploitation aux exigences économiques, environnementales et sociales.
Il s’agit précisément aujourd’hui des situations dans lesquelles l’exploitant est amené à rechercher des capitaux ou des partenaires pour produire et commercialiser ses produits. Un décret récent (16 février 2011) indique que la production et, le cas échéant, la commercialisation de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation constituent une activité agricole, si l’unité de méthanisation est exploitée et l’énergie commercialisée par un exploitant agricole ou une structure détenue majoritairement par des exploitants agricoles. Ainsi, l’exploitant, ayant mis en place une holding pour organiser son patrimoine, peut voir son activité de méthanisation qualifiée de non agricole. Si la parcelle support de l’installation est
louée, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail rural.

Des baux à refaire
Un exploitant individuel, qui crée une société d’exploitation, met généralement les terres louées à disposition à la société. Il lui suffit d’en informer le propriétaire par l’envoi d’un courrier recommandé. Ce dernier ne peut s’opposer à la mise à disposition car il ne change pas de locataire. Son fermier devient alors associé exploitant de la société. Ce dispositif impose également deux conditions. D’une part, l’activité de la société d’exploitation doit être principalement agricole ; d’autre part, le capital doit être détenu majoritairement par des personnes physiques. L’exploitant qui envisage d’exploiter les terrains loués au sein d’une société d’exploitation détenue majoritairement par une autre société ne remplira donc pas les conditions prévues par la loi.
Pour surmonter cet écueil, les propriétaires devront signer de nouveaux
baux directement à la société d’exploitation. Ils seront enclins à refuser,
car ils perdront la maîtrise du choix de l’exploitant. Car une société ne
fait pas valoir ses droits à la retraite…
Elle peut perdurer au-delà d’une carrière professionnelle. De plus, cette
solution n’est pas sans inconvénient, notamment lorsque les terrains sont vendus, et que seul le locataire (la société d’exploitation) peut prétendre à bénéficier du taux d’enregistrement réduit.
À ces contraintes juridiques et à l’augmentation du capital d’exploitation constatée dans toutes les productions, vient s’ajouter la fixation d’un montant d’enveloppe bonifiée qui conduit à une réduction des possibilités d’emprunt lorsque les taux d’intérêt augmentent. Tous ces points combinés peuvent constituer un véritable frein à l’installation aidée.

à savoir
Lorsqu’un fermier locataire depuis plus de 2 ans acquiert des terrains,
il bénéfi cie d’un droit d’enregistrement de l’acte de vente au taux
réduit de 0,715 % alors que le taux normal est de 5,09 %. Si le prix de
vente du terrain est de 10 000 euros, le gain fiscal s’élève à 437 euros.
Si la société est locataire, les associés ne pourront pas bénéfi cier du
taux réduit. Seule la société en sera bénéficiaire.

Vous louez un local commercial ? Vous souhaitez entreprendre quelques travaux d’amélioration.
Votre loyer risque de s’en trouver augmenté. Voici les éléments à prendre en compte dans votre réflexion.

En tant que propriétaire de votre fonds de commerce ou artisanal, vous avez bien sûr toute latitude pour modifier les agencements du local professionnel dont vous êtes locataire pour le rendre plus attractif, plus moderne,…
Mais parfois les travaux envisagés vont dépasser le simple aménagement intérieur pour modifier la structure du local dont vous êtes locataire. C’est le cas si vous envisagez de créer une ouverture, ou d’agrandir par exemple. Et là, ça se complique.

Plusieurs points méritent d’être précisés.

• Tous les travaux d’amélioration doivent préalablement recueillir l’aval de votre bailleur.
• Sauf intention contraire de sa part, ces travaux seront entièrement à votre charge et n’ouvriront pas droit à indemnité.
• Vous contribuerez ainsi à la valorisation du local de votre propriétaire. Celui-ci pourrait en profiter lors de la renégociation du bail commercial qui suit. Plus vous êtes éloigné de la fin du bail ou de sa révision, moins vous risquez d’être pénalisé.
• Par contre, si vous pensez céder votre droit au bail et que les clauses du bail le permettent, vous pourrez tirer avantages des modifications.

« J’y gagne ou j’y perds ? »
Avez-vous intérêt, compte-tenu des travaux envisagés, à renégocier préalablement le bail commercial, voire à conclure un nouveau bail avec mon propriétaire, afin d’éviter des risques de majoration de loyer ou de renégociation de fin de bail après mes investissements ?

Pour en avoir le coeur net, établissez le tableau comparatif des avantages et limites de votre aménagement en répondant aux questions suivantes :

• Les avantages dont je vais profiter en améliorant le local seront-ils « amortis » suffisamment rapidement pour ne pas mettre en danger mon entreprise ?

- Evolution de mon chiffre d’affaires
- Amélioration des conditions de travail
- Meilleures relations avec ma clientèle

• Listez et chiffres les limites et inconvénients :

- Coût de l’investissement
- Proximité de la fin du bail
- Remise en cause du montant des loyers à terme
- Conditions limitatives de la cession du droit au bail

A retenir
Le bail commercial apporte, certes, une sécurité juridique au locataire. Mais il ne couvre pas de la même manière toutes les activités commerciales ou artisanales. Ainsi, celles par lequel l’exploitant ne dispose que des agencements (exemple : commerce en vêtements) sera dans une position beaucoup plus confortable que celui qui doit nécessairement toucher au gros œuvre (station services, garages, etc.).
A noter : en cas de grosses réparations, la loi laisse aux signataires toute liberté pour rédiger les clauses du bail commercial. Souvent, le bailleur souhaitera s’exonérer de toutes les charges.

Le développement du photovoltaïque met en lumière les risques juridiques liés à la diversification vers une activité commerciale.
Prenons l’exemple d’un exploitant qui loue un bâtiment agricole, sur lequel il décide d’installer des panneaux photovoltaïques. Juridiquement, cette activité est considérée comme commerciale. Ce qui peut entraîner la résiliation du bail à la demande du propriétaire.

Deux baux

L’exploitant a heureusement une parade à sa disposition. Il s’agit d’isoler les bâtiments ou terrains destinés à l’activité commerciale des autres biens dont l’utilisation reste agricole, tout cela bien sûr avec l’accord du bailleur.
En pratique, cela se traduira par la signature de deux baux, l’un bail commercial, l’autre rural. Si un bail rural existe déjà, il suffit de retirer du bail les biens dont l’usage sera commercial. Mais, pour un bâtiment , comment dissocier le toit, utilisé à des fins commerciales, du reste du bâtiment servant à stocker du fourrage ou au couchage des animaux… ?
On touche aux limites de l’utilisation commerciale de biens loués par un exploitant agricole.

Deux structures juridiques

Se sécuriser implique d’étendre la réflexion à la dissociation des activités : l’activité agricole exercée dans une structure juridique et l’activité commerciale dans une seconde structure. A cela, plusieurs raisons.
D’abord, une raison légale : respecter les statuts d’une société, qui définissent son objet, c’est-à-dire ce que le gérant a le droit de faire et, a contrario, ne peut pas faire.
Ainsi, les textes qui régissent l’EARL prévoient que son activité doit être exclusivement agricole. Si d’un point de vue fiscal, il existe une tolérance, ce n’est pas le cas d’un point de vue juridique. Une EARL qui réalise une activité commerciale peut être requalifiée en société commerciale de fait avec une responsabilité indéfinie et solidaire des associés.
Le gérant ne peut agir que dans le cadre du domaine d’intervention prévu par les statuts. Il engage donc sa responsabilité personnelle pour les activités qu’il n’a pas le droit de faire au sein de la société agricole.
Deuxième raison : limiter les risques en cas de difficultés financières.
Et enfin, le découplage de l’activité agricole et de l’activité non agricole facilitera la transmission des deux activités en fin de carrière professionnelle.