La location-gérance permet d’organiser une transmission d’entreprise en deux étapes : d’abord le transfert de l’exploitation du fonds, puis la vente du fonds proprement dit. Pour que la formule fonctionne, propriétaire et locataire doivent trouver un intérêt mutuel à conclure une location-gérance. La redevance doit correspondre à la rentabilité de l’affaire pour que le locataire soit en mesure de réaliser un bénéfice. Et le propriétaire doit pouvoir en tirer un juste avantage.

La passation de pouvoir s’effectue généralement en deux temps. Le propriétaire reste le dirigeant de la société constituée pour exploiter le fonds, afin d’en assurer la continuité. Puis, il laisse la place à son successeur. Ce dernier est associé, dès le départ, à la gestion. Il bénéficie d’une quote-part de résultat. En outre, dans le cadre d’une convention, le successeur est assuré qu’il pourra devenir propriétaire du fonds.

Le bon moment

La location-gérance permet de procéder à la vente du fonds au moment le plus adéquat. Le locataire gérant teste les potentialités du fonds et ses perspectives de rendement. La durée du contrat lui laisse le temps de se procurer les deniers nécessaires à l’acquisition.

Des avantages fiscaux

Le propriétaire sera quant à lui exonéré des plus-values selon sa situation :

• selon qu’il fait valoir ses droits à retraite dans les deux années suivant ou précédant la cession ;

• ou si son fonds est inférieur à une valeur de 300 000 euros.

Dans les deux cas, il devra respecter les deux conditions suivantes :

• avoir exercé l’activité pendant 5 ans avant la mise en place de la location-gérance;

• ne doit plus détenir le pouvoir dans l’entreprise.

Donner un fonds de commerce en location-gérance n’est pas une cession.

De ce fait, le transfert n’entraîne pas  d’imposition spécifique. Le propriétaire est considéré comme poursuivant son activité sous une autre forme.

L’imposition des plus-values latentes ne peut intervenir.

Des écueils à éviter

La responsabilité du propriétaire envers l’exploitant est engagée au niveau des dettes d’exploitation contractées par le gérant pendant les six mois qui suivent la publication du contrat. Au delà de cette période, le propriétaire est débiteur solidaire des impôts directs dus à raison de l’exploitation du fonds : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. Même si le propriétaire ne peut pas s’immiscer dans l’exploitation l’exploitation du fonds, il peut néanmoins se réserver un droit de contrôle et (ou) un droit de surveillance. Le second point de vigilance concerne la restitution des matériels : en effet, si la location-gérance ne se solde pas par une transmission, la restitution des matériels peut devenir une opération délicate qu’il convient d’avoir anticipé dans le contrat.

Une solution d’attente

La location-gérance constitue également une solution d’attente suite à une succession, notamment lorsqu’il existe une indivision sur le fonds de

commerce. La location-gérance, conclue sur une durée permettant de réaliser la liquidation successorale, offre l’avantage d’assurer la continuité de l’activité.

Tout contrat de cette nature devra être, au préalable, accepté par l’ensemble des indivisaires. De même, la location-gérance est une formule recommandée lorsque le

fonds de commerce revient à un mineur, ou à une personne exerçant une fonction incompatible avec l’activité commerciale. Enfin, lorsque le fonds

appartient à un majeur incapable, la location-gérance permet d’éviter la vente du fonds, tout en lui procurant des ressources.

Notre conseil : Soyez particulièrement vigilant sur la compétence professionnelle du ou des repreneurs avant de mettre en place une location-gérance.

Outil de gestion patrimoniale, la holding peut faciliter la transmission d’entreprise, en particulier lorsque le repreneur ne dispose pas de capitaux suffisants pour mener à bien son projet de reprise.

La création d’une entreprise exige une mise de fonds souvent importante.
Au moment de cesser leur activité, les chefs d’entreprises ont un patrimoine professionnel conséquent. D’où des difficultés de transmission
lorsque l’entrepreneur a plusieurs enfants et qu’un seul souhaite reprendre l’affaire familiale. Si aucun enfant ne souhaite reprendre, la forte capitalisation rend la transmission de l’entreprise à des tiers tout aussi difficile.
Le défi pour le chef d’entreprise sera alors de trouver un investisseur disposant des capitaux nécessaires.

Diversifier le patrimoine
Lorsque la quasi-totalité du patrimoine est investi dans l’activité professionnelle, les marges d’action au moment de la transmission sont réduites.
L’héritier repreneur a le choix entre l’endettement pour racheter les parts des frères et soeurs, ou le partage en leur laissant les locaux professionnels et les autres biens non professionnels.
La société holding, propriétaire de parts sociales de la société d’exploitation, peut constituer une solution alternative. Elle permet, pendant la période d’activité, de transférer une partie du revenu de l’entreprise à une société dont la vocation n’est pas professionnelle.
Une holding, sous forme de société par actions simplifiée par exemple, sera chargée de placer une partie du résultat provenant de la société
au sein de laquelle est exercée l’activité. Les sommes dont va disposer
la holding devront faire l’objet de placements adaptés. Le danger serait
de ne pas gérer ces économies.
L’entrepreneur devient, à son niveau, un gestionnaire de patrimoine.
Lorsque ses objectifs sont multiples (épargne de sécurité, préparation de la transmission…), il est préférable de diversifier le patrimoine entre investissements immobiliers professionnels, investissements immobiliers non professionnels et placements financiers.
Les parts de la société holding pourront constituer à terme la quote-part revenant aux enfants qui ne sont pas intéressés par la reprise. Les parts de la société d’exploitation, détenues par la société holding, seront progressivement cédées à l’héritier repreneur.
Ainsi, les enfants non repreneurs recevront les parts de la société holding qui a préalablement coupé les liens avec la société d’exploitation.

Réunir des capitaux et conserver le pouvoir de décision
Dans le cas où la transmission s’opère hors cadre familial, le repreneur peut être dans l’impossibilité de mobiliser les capitaux nécessaires à la reprise.
La holding peut présenter un intérêt fiscal et protéger l’entrepreneur de
l’intervention directe d’investisseurs dans son entreprise.
Parmi les différents montages utilisés pour mobiliser des capitaux, la société holding offre une alternative entre la détention directe de capitaux de l’entreprise sociétaire par un investisseur, et la société détentrice des locaux professionnels : une société civile immobilière.
Les investisseurs, associés de la SCI bailleur, n’ont pas de droit
de regard dans l’entreprise. Ils perçoivent une partie des locations en
qualité d’associés de la société immobilière, mais ils ne peuvent demander les comptes de l’entreprise sociétaire.
Au sein de la société holding, les associés investisseurs peuvent, par l’intermédiaire de leur représentant au sein de l’entreprise sociétaire, demander des comptes. Le rôle des investisseurs peut être limité s’ils sont nombreux et que le capital détenu par chacun est dilué. Par contre, si le nombre d’investisseurs est limité, la rédaction des statuts devra être particulièrement soignée pour éviter une éviction du chef d’entreprise de son poste de gérant.
La holding peut donc avoir toute son utilité en matière de transmission familiale, notamment lorsque l’héritier repreneur ne dispose pas de moyens financiers suffisants pour racheter l’entreprise.

Notre conseil :
Constituer une holding de transmission pour diversifi er son patrimoine est d’autant plus intéressant que sa mise en place intervient tôt au cours de la carrière professionnelle du chef d’entreprise, en pratique, dès que l’entreprise est en mesure de constituer des réserves. Une holding, dont l’unique but est de mobiliser les capitaux nécessaires à la reprise d’une entreprise, peut, quant à elle, être constituée à tout moment.

Vouloir choisir un statut, sans en imaginer les conditions de sortie, relève plus de la stratégie de comptoir que d’une réflexion aboutissant à une décision mûrement réfléchie. Voici un tour d’horizon des incidences d’une sortie volontaire dans le cadre d’une cession d’entreprise.

En individuel : cession, dont acte

Dans l’entreprise individuelle, la cession est effective dès que le fonds de commerce ou artisanal est cédé. Pour cela, un acte de cession est établi avec mention obligatoire, publicité légale et période d’opposition des créanciers, concrétisée par la séquestration du montant de la cession pendant la dite période. Outre ces formalités et leurs coûts, ce sont notamment les conséquences fiscales qu’il faut analyser.

Les cas d’exonération sont, à l’heure actuelle, fréquents (petites entreprises, départ en retraite, fonds de faible valeur). Mais les évolutions fiscales sont permanentes. Rien ne permet donc de penser que les règles seront identiques le jour où vous cesserez votre activité.

En société : deux options possibles

Dans le cas d’une société (EURL), la cession peut prendre deux formes différentes.

Première option : la société cède son activité à une autre entreprise. Dans ce cas, le processus, pour la société, est similaire à celui d’une entreprise individuelle. Mais, alors, que fait l’associé unique d’une société sans activité ? Il la dissout, puis la liquide avec la fiscalité liée à la récupération de l’actif net ? Il la conserve, en attendant la création ou le rachat d’une autre activité ? Tout dépend, bien entendu, des projets de l’associé. De toute évidence, la situation est plus complexe que pour une cession individuelle.

Deuxième option : le dirigeant cède ses parts sociales de la société. Celle-ci poursuit son activité avec un autre associé. La cession complète des parts doit faire l’objet d’un protocole préalable. Ce dernier analyse, pour chacun, toutes les conditions, ainsi que la mise en valeur de garanties permettant au repreneur d’être sûr de ne pas être confronté à des erreurs de bilan ou à des «casseroles» fiscales, sociales, imputables aux clients ou aux fournisseurs.
Dans le cas d’une société, vaut-il mieux céder les parts sociales ou vendre l’actif de la société ? Là encore, c’est la comparaison des diverses solutions et de leurs conséquences qui déterminera le mode de cession (fiscales pour le vendeur ; nom commercial, fichier client pour l’acheteur).

Une réflexion stratégique

Dans une société, le régime fiscal applicable (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés) aura des incidences non négligeables sur les conditions de sortie. En cas de cession d’actif dans une société à l’IS, les plus-values constatées seront systématiquement imposées. Puis, la fiscalisation sera également applicable aux sommes récupérées sous forme de dividendes par l’associé. En cas de cession de parts sociales, ce sont les plus values de cession de valeurs immobilières qui sont applicables.

Dans le cas d’une EIRL, de nombreux points restent en suspens. Cependant, le législateur a prévu, en cas de cession à une personne physique, le transfert du patrimoine affecté du cédant au cessionnaire, assorti d’une déclaration de transfert. Les conséquences fiscales de ce transfert devraient être proches de la cession d’une entreprise individuelle.

En cas de cession à une personne morale, le transfert du patrimoine affecté est bien entendu inopérant. Il s’agira d’un simple transfert de propriété entre deux parties. Notez que si l’EIRL a opté pour l’impôt sur les sociétés, la décision est irrévocable. Dans ce cas, les conditions de sortie seront proches de celles d’une société à l’IS, avec quelques interrogations sur la fiscalité des réserves et sur le bénéfice à récupérer.

Ainsi, le choix d’une formule juridique doit être avant tout le fruit d’une réflexion stratégique. Les conséquences fiscales et sociales ne seront analysées qu’en fonction d’une comparaison de choix possibles, au moment où la cession devra intervenir.

Notre conseil

Ne vous engagez pas précipitamment dans une solution qui présente des avantages à court terme. Projetez-vous dans une vision plus lointaine des évolutions souhaitées ou supposées de votre entreprise. C’est la réflexion stratégique qui doit guider votre choix.

«J’ai propulsé mon entreprise dans le 21^ème siècle en adoptant le dernier statut dans le vent.» Bravo ! Mais savez-vous que cette vision à court terme peut être pénalisante ? Une vente, un changement d’activité, une transmission, un départ en retraite, un décès, peuvent vous pousser plus rapidement que prévu vers la sortie.

Parfois, des changements législatifs rendront inopérantes les décisions antérieurement prises.

Par exemple, l’arrivée de l’EIRL peut gêner ceux qui ont créé une EARL début 2010… car l’EIRL aurait pu être une solution intéressante !

Ainsi, vouloir choisir un statut, sans en imaginer les conditions de sortie, relève plus de la stratégie de comptoir que d’une réflexion aboutissant à une décision mûrement réfléchie. Voici un tour d’horizon des incidences d’une sortie volontaire dans le cadre d’une cession d’entreprise.

En individuel : cession, dont acte

Dans l’exploitation individuelle, la cession de l’entreprise correspond à la vente des moyens d’exploitations, même si l’ancien exploitant conserve une activité mineure pour liquider ses stocks ou exploiter une parcelle de subsistance.

Ainsi, cession et cessation entraînent différentes formalités et coûts : TVA, impôt sur le revenu, cotisations sociales, radiation du CFE, etc.

Les cas d’exonération sont à l’heure actuelle fréquents (petites entreprises, départ en retraite, fonds de faible valeur). Mais les modifications fiscales sont permanentes. Rien ne permet donc de penser que les règles seront identiques le jour où vous cesserez votre activité.

En société : deux options possibles

Dans le cas d’une société agricole, la cession peut prendre deux formes différentes.

Première option : il s’agit d’une cession d’actif. Dans ce cas, le processus, pour la société, est similaire à celui d’une exploitation individuelle.

Deuxième option : le dirigeant cède ses parts sociales de la société. Celle-ci poursuit son activité avec un autre associé. La cession complète des parts doit faire l’objet d’un protocole préalable. Ce dernier analyse, pour chacun, toutes les conditions, ainsi que la mise en valeur de garanties permettant au repreneur d’être sûr de ne pas être confronté à des erreurs de bilan ou à des «casseroles» fiscales, sociales, imputables aux clients ou aux fournisseurs.
Dans le cas d’une société, vaut-il mieux céder les parts sociales ou vendre l’actif de la société ? Là encore, c’est la comparaison des diverses solutions et de leurs conséquences qui déterminera le mode de cession (fiscales pour le vendeur ; nom commercial, fichier client pour l’acheteur).

Une réflexion stratégique

Dans le cas d’une EIRL, de nombreux points restent en suspens. Cependant, le législateur a prévu, en cas de cession à une personne physique, le transfert du patrimoine affecté du cédant au cessionnaire, assorti d’une déclaration de transfert. Les conséquences fiscales de ce transfert devraient être proches de la cession d’une entreprise individuelle. Toutefois, le transfert du patrimoine affecté devra sans doute être réalisé en une seule fois, ce qui interdirait au cédant de poursuivre une activité de liquidation de stocks, par exemple.

En cas de cession à une personne morale, le transfert du patrimoine affecté est bien entendu inopérant. Il s’agira d’un simple transfert de propriété entre deux parties.

Notez que si l’EIRL a opté pour l’impôt sur les sociétés, la décision est irrévocable. Pour une EIRL ayant opté à l’IS, les conditions de sortie seront proches de celles d’une société à l’IS, avec quelques interrogations sur la fiscalité des réserves et sur le bénéfice à récupérer.

Ainsi, le choix d’une formule juridique doit être avant tout le fruit d’une réflexion stratégique. Les conséquences fiscales et sociales ne seront analysées qu’en fonction d’une comparaison de choix possibles, au moment où la cession devra intervenir.

Notre conseil

Ne vous engagez pas précipitamment dans une solution qui présente des avantages à court terme. Projetez-vous dans une vision plus lointaine des évolutions souhaitées ou supposées de votre entreprise. C’est la réflexion stratégique qui doit guider votre choix.

Paroles d’expert n°6

Transmettre son entreprise, cette question se posera un jour ou l’autre à tout chef d’entreprise. Il est fondamental d’anticiper et de préparer cette échéance.

Dans cette nouvelle chronique, nos experts vous apportent quelques judicieux conseils et rappellent les questions incontournables à se poser avant la cession :
- Etes-vous sûr que vous souhaitez vendre votre entreprise ?
- Etes-vous prêt à changer de statut et à passer par exemple du statut de chef d’entreprise à celui de retraité ?
- Avez-vous clairement défini ce que vous vendez ?
- Quel est le profil du repreneur idéal pour votre entreprise ?
- Souhaitez-vous accompagner le repreneur de votre entreprise ?

Pour vous aider à répondre à ces questions, écoutez-donc nos « Paroles d’expert ».

Transmettre son entreprise, cette question se posera un jour ou l’autre à tout chef d’entreprise. Il est fondamental d’anticiper et de préparer cette échéance.

Dans la vidéo »Paroles d’expert », nos experts vous apportent quelques judicieux conseils et rappellent les questions incontournables à se poser avant la cession :
- Etes-vous sûr que vous souhaitez vendre votre entreprise ?
- Etes-vous prêt à changer de statut et à passer par exemple du statut de chef d’entreprise à celui de retraité ?
- Avez-vous clairement défini ce que vous vendez ?
- Quel est le profil du repreneur idéal pour votre entreprise ?
- Souhaitez-vous accompagner le repreneur de votre entreprise ?

N’attendez plus, et visionnez nos paroles d’expert !

Seul un tiers des entreprises existantes est issu de reprises. Pourtant, reprendre une entreprise présente de nombreux avantages pour celui qui s’installe : notoriété, clientèle existante, organisation et salariés en place. Tout cela permet de gagner du temps.

Sur ce sujet, visionnez le reportage Paroles d’entreprise « Une transmission bétonnée » qui vient d’être publié dans la rubrique Emissions TV du site.

Paroles d’entreprise n°4

C’est une belle histoire de transmission d’entreprise familiale que vous propose ce quatrième numéro de Paroles d’entreprise.

Le 1er juillet 2009, Marc Mouret a transmis son entreprise de maçonnerie : l’EURL Mouret, créée en 1980, à son fils Bruno et un ami de ce dernier, Raphaël Colly.
la transmission de l’entreprise s’est déroulée de la façon la plus naturelle qui soit.
Le comptable a accompagné Marc, Bruno et Raphaël dans cette transmission (notamment pour évaluer le coût du matériel). Marc Mouret reste salarié de l’entreprise pour une durée déterminée, le temps de transmettre les derniers conseils aux jeunes repreneurs.