Un investissement immobilier réalisé dans le cadre de la loi  PINEL permet d'obtenir une réduction d'impôt de 12% à 21% du montant de l'investissement selon la durée d’engagement de location.

Pour bénéficier de cette réduction, le bailleur doit respecter plusieurs conditions :

  • engagement de location sur une durée minimum de 6 ans,
  • niveau de loyer,
  • niveau de ressources du locataire,
  • plafond d’investissement  au m2.

Toutes les communes ne sont pas éligibles au dispositif. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires dépendent de la zone dans laquelle se situe le logement.  


Principe : Acquisition à titre onéreux

Le dispositif ne s'applique qu'aux acquisitions à titre onéreux, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, de locaux à usage de logement (CCH. art. R 111-1 à R 111-17), donnés en location dans certaines conditions.


Points clés

Conditions relative au logement :

Sont éligibles au dispositif PINEL :

  • les logements neufs, 
  • les logements acquis en l’état futur d’achèvement ou construits par le contribuable ;
  • les logements acquis en vue de leur réhabilitation ;
  • les logements réhabilités ;
  • les logements issus de la transformation d’un local ;
  • les locaux que le contribuable transforme en logement ;
  • les logements ayant fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.


Le logement doit être situé dans une des communes classées par arrêté dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements (communes classées en zones A bis, A ou B1), ou dans une commune caractérisée par des besoins particuliers en logement locatif (commune agréée en zone B2).

Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale (label BBC 2005, respect de la réglementation thermique RT 2012, label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009, etc.).

 

Bénéfice d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % sur 12 ans

La base de la réduction d’impôt est le prix de revient du ou des logements, dans la limite de deux logements par année d’imposition et d’un plafond global de 300 000 €/an.

Le taux de réduction d’impôt est fixé, pour les logements situés en France métropolitaine, à :

  • 12 % pour un engagement de 6 ans
  • 18 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois)
  • 21 % pour un engagement de 12 ans (9 ans prorogé une fois, ou 6 ans prorogé deux fois)


La réduction d’impôt est répartie sur 12 années maximum, à raison de 2 % au titre de chacune des 9 premières années et de 1% au titre des 3 années suivantes, 
Soit une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63.000 € sur 12 ans pour un investissement de 300 000 € (*) 

 (*) engagement initial de 6 ans prorogé deux fois : 6 000 € par an les 9 premières années et 3.000 € les 3 années suivantes.


Avantages et inconvénients :

D'un point de vue économique et juridique

AVANTAGES

INCONVÉNIENTS

Obtention de revenus locatifs réguliers.

Risques locatifs : vacance locative, impayés.

Possibilité de réaliser l’investissement par le biais d’une SCI.

Pas de démembrement de propriété possible sauf en cas de décès et sous certaines conditions.

Possibilité d’acquérir des parts de SCPI et d’adapter le montant de l’investissement.

Engagement de location nue à usage de résidence principale pour une durée minimale de 6 ans, ou de conservation des parts de la SCI ou SCPI pendant la durée de l’engagement de location souscrite par elle.

Possibilité de louer à un ascendant ou descendant du propriétaire ou d’un associé de la SCI.

Respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Possibilité de bénéficier de l’effet de levier du crédit.

Nécessité de choisir le bien avec soin, dans une zone éligible, et de vérifier la demande locative du secteur.

 

 D'un point de vue fiscal

AVANTAGES

INCONVÉNIENTS

Obtention d’une réduction d’impôt répartie sur 6 ou 9 ans, avec prorogation par période triennale possible jusqu’à 12 ans.

Gain fiscal pris en compte dans le mécanisme des niches fiscales.

Taux de réduction pouvant aller jusqu’à 21 % sur 12 ans.

Le montant de la fraction de réduction non imputé n’est pas reportable.

L’assiette de la réduction est égale au prix de revient du logement dans la limite de 300 000 € par an. 

Réduction limitée à deux logements par foyer fiscal et par année. Le coût de revient du logement est lui-même plafonné à 5 500 € par m² de superficie habitable.

 

Les questions à se poser
  • Quel est mon taux marginal d’imposition ou le montant de mon impôt ?
  • Suis-je prêt à investir dans un bien immobilier à usage locatif ?
  • Suis-je prêt à conserver un bien immobilier et à le louer nu pendant une période d’au moins 6 ans ?
  • Suis-je concerné par le plafonnement des niches fiscales ?