Immeuble démembré : qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire paie les travaux ?

Un immeuble peut se retrouver démembré suite à la donation de la nue-propriété, une succession, la vente d’un droit, … . Se pose alors le problème de la prise en charge des travaux. Qui paie quoi ?

 

Quelles sont les règles sur le plan juridique ?

Juridiquement, la répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire diffère selon qu’il s’agisse de dépenses d’entretien ou de grosses réparations (art.605 et 606 du C.civ.)

Les règles suivantes s’appliquent à défaut de convention de démembrement prévoyant des dispositions différentes. 

  • Grosses réparations

Le nu-propriétaire est redevable des grosses réparations, c’est-à-dire des réparations qui touchent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (gros murs, voûtes, poutres, toitures…).

 

  • Travaux d’entretien et d’amélioration

 

L’usufruitier est redevable des dépenses d’entretien, c’est-dire des dépenses utiles au maintien en bon état de l’immeuble (il n’y a pas de définition légale : les travaux d’entretien se définissent par opposition aux travaux de grosses réparations).

L'usufruitier peut également être tenu d’acquitter les grosses réparations si elles sont causées par l’absence d’entretien de sa part. 

L’usufruitier est également redevable des dépenses d’amélioration. Il ne peut réclamer aucune indemnité lors de l’extinction de l’usufruit pour ces dépenses, même si la valeur de la chose en fût augmentée. (C. civ. art. 599) 

La Cour de cassation assimile ces travaux à ceux d’entretien et précise que sont considérés comme des dépenses d’améliorations les travaux de démolition, reconstruction, agrandissement, construction d’une piscine et aménagement d’un terrain.

 

Quelles sont les règles sur le plan fiscal ?

Fiscalement, la distinction juridique des travaux d’entretien ou de grosses réparations n’est pas retenue : c’est la personne qui a payé et supporté définitivement les travaux qui peut les déduire. 

 

 

Quid des charges de copropriété ?

Le syndic de copropriété est en principe informé du démembrement (par le notaire en charge l’acte portant démembrement) et doit en tenir compte pour l’appel des provisions ou charges pour travaux.

Chacun est débiteur de sa propre part, sans solidarité entre eux, sauf clause contraire prévue dans le règlement de copropriété.

Si le syndic n’a pas été informé du démembrement, on ne peut pas lui opposer la répartition légale entre travaux d’entretien et de grosses réparations.Décret du 17 mars 1967, n° 67-223, art.6
 

 

Remarques :

  • L’usufruitier ne peut pas forcer le nu-propriétaire à effectuer des travaux de grosses réparations. Si besoin, l'usufruitier peut seulement effectuer les grosses réparations à ses frais et demander, au moment de l'extinction de l'usufruit, un dédommagement au nu-propriétaire, équivalent à la plus-value apportée par les travaux à l'immeuble.
  • Le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à effectuer les travaux d’entretien. Si besoin, le nu-propriétaire peut effectuer ces travaux à ses frais et en demander le remboursement à l’usufruitier (même si les travaux ont été réalisés sans l’accord de l’usufruitier).
  • Le nu-propriétaire peut également demander la déchéance de l'usufruit (et donc devenir plein propriétaire) si l’usufruitier n’entretient pas l’immeuble.(C. civ. art. 618)

La location meublée professionnelle : du nouveau !

 Désormais seules deux conditions (3 auparavant) suffisent  pour que la location meublée soit exercée à titre professionnel.

  • Décision du Conseil constitutionnel

Dans une décision du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a jugé contraire à la Constitution, pour la qualification de loueur en meublé à titre professionnel, la condition tenant à l’obligation d’inscription d’un des membres du foyer fiscal au RCS. À compter de cette décision, la condition d’inscription au RCS figurant dans les dispositions actuelles n’est plus exigée pour la qualification de loueur en meublé professionnel.

  • Position de Bercy

L’administration fiscale tire les conséquences de l’arrêt en supprimant de sa doctrine les commentaires relatifs à l’inscription au registre du commerce et des sociétés.

  • Les conséquences

La suppression de cette condition d’inscription devrait faire basculer de nombreux loueurs en meublé non professionnel (LMNP) dans un régime de loueur en meublé professionnel (LMP)

  • Conséquences sur le plan fiscal

Dans un régime de LMP les plus-values réalisées sur cession d’immeubles ne relèvent pas du régime fiscal des plus-values immobilières mais du régime des plus-values professionnelles, taxables ou non selon le montant des recettes réalisées (art.151 septies du CGI).

  • Conséquences sur le plan social

La position de l’administration fiscale n’emporte pas de changement sur les conditions tenant au traitement social qui restent au nombre de 3.

Rappel concernant le traitement social des locations saisonnières :

La loi du 5 décembre 2016 relative au financement de la sécurité sociale a redéfini les critères d’affiliation des personnes assurant la location meublée :

Désormais, dès l’instant que les recettes tirées de ces locations, de façon directes ou indirectes,  par l’ensemble du foyer fiscal,  seront supérieures à 23 000 € par an et que ces locaux seront loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, l’affiliation sera obligatoire.

Si la gestion locative est déléguée à une agence professionnelle soumise à la loi Hoguet le loueur est dispensé de cotisations sociales. 


DÉCLARATION DE REVENUS 2019 : OBLIGATOIREMENT EN LIGNE !

A partir de cette année, la déclaration de revenus doit obligatoirement être faite par internet. L'administration fiscale a toutefois prévu quelques dérogations. 

Jusqu’à présent, la déclaration en ligne des revenus – ou « télédéclaration » - n’était obligatoire que pour les contribuables ayant les revenus les plus importants. A compter de la déclaration 2019, tous les contribuables sont obligés de déclarer sur le site des Impôts.

Il est toutefois prévu quelques cas où il est toujours possible de faire une déclaration papier :

- Lorsque la résidence principale du contribuable n’est pas équipée d’internet

- Lorsque les contribuables résident dans une zone blanche

- Lorsque les contribuables ne savent pas utiliser internet. Attention, dans ce cas, il faut bien préciser dans la déclaration la raison pour laquelle vous ne déclarez pas en ligne.

Dans tous les cas, si vous rencontrez des difficultés pour faire votre déclaration en ligne, vous pouvez vous rendre aux impôts, où des agents des finances publiques et des volontaires en service civique vous aideront sur des postes informatiques en libre accès.


Les mesures en faveur du pouvoir d’achat des salariés.

Le Président de la République a annoncé, le 10 décembre 2018, plusieurs mesures en faveur du pouvoir d’achat des salariés.
Elles figurent dans une loi du 24 décembre 2018, publiée le 26 décembre 2018.
Prime exceptionnelle, exonération des heures supplémentaires,  hausse du Smic et baisse de la Csg, voici l’essentiel de ces mesures.

en savoir plus ici


Analyses et perspectives ACS

Artisans, commerçants, professionnels de santé ou prestataires de services... Cerfrance décrypte les problématiques et défis de vos secteurs d'activités dans un livret exclusif à télécharger gratuitement et sans engagement !

SPECIAL PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2018

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2018 a été publié le 27 septembre dernier. Le Cerfrance Loire-Atlantique vous propose une présentation synthétique des principales mesures fiscales susceptibles d’être adoptées en décembre concernant les professionnels.

 

DOSSIER COMPLET ICI

Une réforme de la fiscalité agricole annoncée pour 2018

A l’occasion des discussions sur les lois de finances, le député Jean-Baptiste MOREAU a indiqué qu’un travail de fond allait être mené au cours de l’année 2018 entre Bercy et le ministère de l’Agriculture, afin de procéder à une refonte complète de la fiscalité agricole.

Le Cerfrance Loire-Atlantique vous tiendra bien évidemment informé des avancées des discussions sur ce sujet, et vous accompagnera dans les éventuels changements qui pourraient en découler


EVOLUTION DES STATUTS TYPES DES CUMA

Un arrêté d’homologation des nouveaux modèles de statuts des coopératives agricoles a été publié au journal officiel du 11 mai 2017.

Il existe désormais 7 nouveaux modèles de statuts.

  • Les principales nouveautés :

- la possibilité sans restriction de développer une activité de groupement d’employeurs,

- la possibilité de radier des adhérents inactifs afin de mettre à jour avec plus de facilités le fichier des associés,

- la possibilité d’accueillir des adhérents pour une période “probatoire” d’un an leur permettant ainsi de tester le modèle coopératif.

  • Mise à jour des statuts :

Les CUMA ont dix-huit mois à compter de la date de clôture de l’exercice en cours à la date de publication pour mettre à jour leurs statuts dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire (AGE).

Exemple : pour une clôture au 30 juin 2017 une mise à jour est à réaliser avant le 31 décembre 2018.

Cerfrance est à votre disposition pour vous conseiller et réaliser ces démarches.


le point sur les annonces fiscales du Gouvernement en faveur des travailleurs indépendants

La revalorisation des limites du régime micro et l’exonération de cotisation minimum de CFE pour les très petites entreprises devraient être inscrits dans le projet de loi de finances à venir.

Le Premier ministre a présenté, le 5 septembre dernier, le programme fiscal du Gouvernement en faveur des travailleurs indépendants. Le Cerfrance Loire-Atlantique vous propose un tour d’horizon des mesures phares.

Tout d’abord, les limites d’application du régime micro-BIC seraient rehaussées à compter du 1er janvier 2018 à 170 000 € pour les ventes et à 70 000 € pour les prestations de services pour permettre au plus grand nombre d’accéder à ce régime.

Le Gouvernement précise toutefois que les seuils relatifs à la franchise en base de TVA resteront inchangés. Ainsi, à compter de 2018, les micro-entrepreneurs dont le chiffre d’affaires excède les limites de la franchise en base de TVA seront malgré tout soumis à l’obligation de transmettre des déclarations de TVA, et donc de tenir une comptabilité.

En revanche, le communiqué de presse n’indique pas si les régimes micro-BNC et micro-BA bénéficieront eux aussi d’un doublement de seuils. Le Gouvernement reste également pour l’instant muet quant aux modalités pratiques de changement de régime d’imposition.

Ensuite, les très petites activités, pour lesquelles le chiffre d’affaires n’excède pas 5 000 €, seraient exonérées de la cotisation minimum de CFE. Cette mesure bénéficierait, d’après le Gouvernement, à près d’un tiers des redevables de la CFE.

Enfin, soulignons que le programme du Gouvernement tend vers un allègement global des obligations déclaratives qui incombent aux indépendants et qu’il prévoit, d’ici la fin de l’année 2019, l’adossement complet du RSI au régime général de la sécurité sociale.


Pauline GOURIOU - Fiscaliste Cerfrance Loire-Atlantique

Sources :

Communiqué de presse du 05 septembre 2017, Programme du Gouvernement en faveur des travailleurs indépendants


Prélèvement à la source de l'impôt : report d'un an

Le prélèvement à la source, qui devait entrer en vigueur le 1er janvier 2018 ne sera finalement mis en œuvre qu'au 1er janvier 2019.

L'annonce de ce report a été faite mardi 6 juin par le Premier ministre Edouard Philippe.

Il explique ce report par le souhait de tester ce dispositif dans des entreprises volontaires avant son déploiement à l'ensemble des contribuables.

NB : ce report devra être officialisé soit dans le cadre de la loi de finances de fin d'année soit via une ordonnance.

 

Pour rappel, le prélèvement à la source vise à adapter le recouvrement de l'impôt aux événements de la vie, sans en modifier les règles de calcul.

Plus d'infos

 



Les APL sont-elles dues du premier au dernier jour de la location ?

Les APL sont-elles proratisées selon la durée de location ? 

 

Principe :

Les APL sont versées au début du mois suivant l’emménagement (mois M+1).  Le versement s'achève au début du mois du déménagement (mois M).

Le versement des allocations personnalisées au logement (APL) n’est pas proratisé selon le nombre de jour de location

 

Exemple :

Ma fille déménage de son appartement de Lyon le 25 septembre pour s’installer à Dijon.

Elle n’aura pas droit aux APL à Lyon pour l’ensemble du mois de septembre (mois M), 

Elle n’aura pas droit aux APL à Dijon  pour les 5 jours de location de septembre : les APL ne seront dues qu'à compter du 1er octobre.

 

Avis :

Dans certains cas , il peut être intéressant de prolonger le bail jusqu’à la fin du mois pour bénéficier des APL au titre du mois du déménagement.