Développer et transmettre son patrimoine immobilier avec la SCI

Les atouts de la SCI

Organiser la transmission à ses enfants et conserver la capacité de gérer ses logements, voire de les vendre

Vous désirez anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier afin de minimiser les droits de succession que vos enfants auraient à payer à votre succession. Vous souhaitez cependant garder la main mise sur les biens pour les gérer à votre convenance.  

 A la différence d'un règlement d'indivision (1), les statuts de la SCI (2) permettent de confier les pouvoirs les plus étendus au gérant. Ainsi, vous (les parents) serez  souvent désignés comme cogérants et vous pourrez vous attribuer de nombreuses prérogatives, telles celles d'engager des travaux, d'entretenir les biens, de les mettre en location, de continuer à en percevoir les loyers et même de les vendre !  

Optimiser les donations

Faire don à un enfant d’un immeuble détenu en direct entraine forcément, lorsque les abattements en ligne directe ont été utilisés, le paiement de droits de mutation à titre gratuit. Ces droits sont calculés en fonction de la valeur de l’immeuble mais le calcul ne prend pas en

compte le passif (emprunt) pouvant grever cet immeuble et qui vient normalement diminuer la valeur de ce dernier.

Lorsque l’immeuble est détenu par une SCI, la transmission porte sur des parts sociales. La valorisation de ces parts prend en compte le passif (emprunt) de la société et par là même vient minorer la valeur transmise venant,  par conséquent, minorer les droits à payer.

La transmission de part est beaucoup plus simple puisque le montant de la donation n’est absolument pas corrélé à la valeur des immeubles. Le donateur arbitrera  les opérations en fonction des abattements dont bénéficie le donataire (celui qui reçoit).

Transmettre tout en conservant les revenus

A l’instar de la donation de la nue-propriété d’un immeuble, vous pourrez transmettre la nue-propriété de parts sociales.

Deux atouts à transmettre la nue-propriété des parts :

• Conserver l’usufruit, donc les revenus de la SCI
• Minorer la valeur transmise donc les droits. La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier (barème fiscal : art.669 du CGI)

Au décès des parents l’usufruit s’éteindra et les enfants deviendront pleins propriétaires.

L’extinction de cet usufruit n’entrera pas dans la succession des parents.

Le respect de l’équité : la paix dans les relations familiales

Vous détenez en direct des immeubles de nature et de situation géographique différente. Vous souhaitez allotir chacun de vos enfants par le biais d’une donation-partage  mais vous craignez des disparités dans l’évolution de la valeur de ces  immeubles, ce qui pourrait générer des tensions entre vos enfants.

Détenus par une SCI ces immeubles seraient transmis via des parts sociales, dans le cadre d’une donation-partage. Comme les parts de SCI ont toutes la même valeur, une éventuelle revalorisation des immeubles profiterait à l’ensemble des associés.

SCI et ISF

En matière d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), la valeur des parts peut bénéficier d'un abattement de 10 à 15 % afin de compenser une moindre liquidité par rapport à un bien détenu en direct, supposé se vendre plus rapidement.  

Pour les concubins et afin de conserver la résidence principale en cas de décès de l'autre

Lorsque vous achetez un bien avec votre concubin, l'achat se fait généralement en indivision. Le bien appartient à chacun en proportion de son apport. Cette solution présente cependant un risque. En cas de décès de l'un des indivisaires concubins, les héritiers du concubin décédé seront propriétaires en indivision avec lui. Ils pourront donc l'obliger à vendre. Pallier risque par un legs au profit du concubin serait très coûteux puisque celui-ci serait taxé à hauteur de 60 %.  

La constitution d'une SCI permet de transmettre le bien à son concubin survivant, tout en évitant les droits de succession de 60 % applicables aux personnes étrangères. A condition, une fois la société créée, de procéder au " démembrement croisé des parts ". Ce mécanisme juridique consiste à s'échanger respectivement l'usufruit des parts de chacun.

Protéger ses biens privés de ses créanciers

Détenir les immeubles nécessaires à l’activité professionnelle d'une entreprise par le biais d'une SCI permet à un entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé. Quel que soit l'activité, la SCI est un bon moyen de se protéger de toute activité professionnelle à risque.

Deux avantages principaux à cette organisation :

• La protection du patrimoine familial des risques professionnels.  
• La possibilité de céder son entreprise tout en conservant l’immobilier, source de compléments de revenus réguliers.

Investir à plusieurs sur un projet important

Le financement de certains investissements immobiliers nécessite parfois, faute de crédits suffisants, des apports personnels importants. Ces  apports peuvent outrepasser vos capacités financières aussi, si l’investissement est réalisé par une SCI,  il peut être possible de trouver les fonds nécessaires auprès de plusieurs associés  intéressés de participer au projet. 

Une fiscalité au choix 

Par défaut, une SCI est soumise à l’Impôt sur le revenu (IR). On dit que l’imposition d’une SCI est alors transparente parce que ce sont les associés qui déclarent directement sur leur déclaration de revenus les revenus fonciers dégagés par la société à hauteur de leur proportion de parts.

Le régime fiscal de l’IR peut s’avérer, en phase de financement et de capitalisation,  très pénalisant sur le plan de la trésorerie.

Pour faciliter la capitalisation, une option à l’Impôt sur les sociétés peut, dans certains cas, s’avérer judicieuse :

• Le taux de l’IS est de 15% jusque 38120 € de résultat puis 28% ou 33,33% au-delà.
• Les amortissements pratiqués sur les immeubles sont déductibles du résultat fiscal.

Mais attention, cette option devra faire l’objet d’une étude puisqu’elle ne sera pas sans contrepartie et notamment une fiscalité plus pénalisante en cas de vente de l’immeuble (plus-value).

Les inconvénients de la SCI

Une société à constituer et à gérer

Toute personne physique (particulier) ou morale (société) peut créer une SCI.  Celle-ci comprend au minimum deux associés.

Les statuts, réalisés par acte sous seing privé ou par acte authentique (Notaire),  constituent les règles de fonctionnement. Ils doivent être écrits et signés par l’ensemble des associés.

La tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire. Cependant, comment rendre les comptes sans la tenue, même sommaire, d’une comptabilité ? De même, comment assurer le suivi des comptes courants associés sans un minimum d’enregistrements comptables ? A l’évidence, la tenue d’une comptabilité apparait indispensable.

Un suivi juridique ‘’simplifié’’ mais obligatoire impose  la réalisation d’une assemblée générale annuelle.

La globalisation de la transmission, une perte de liberté pour les héritiers de disposer des biens

Transmettre une globalité d’immeuble par la voie d’une transmission de parts de SCI impose aux descendants, au décès des parents, de cohabiter au sein de la société et de gérer ensemble.

Ce patrimoine transmis globalement est donc difficilement ‘’liquide’’ lorsqu’un associé souhaite réaliser du CASH pour la réalisation d’un projet personnel. En effet, la sortie de la SCI impose la cession de ses parts. La cession de parts doit se conformer aux clauses définis statutairement à savoir : règles de transmission entre vif, règles d’unanimité pour les décisions, règles d’agrément, etc… mais aussi accord sur la valorisation des parts.