Êtes-vous concerné par l’IFI ?

Les biens imposables sont constitués de l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus en France et à l’étranger, au 1er janvier de l’année, par le foyer fiscal (au sens de l’IFI)*. Concrètement, on parle ici des maisons, appartements et de leurs dépendances (caves, parkings, garages…) ; locaux commerciaux ou industriels, achevés ou en cours de construction, terres agricoles, bois et forêts, terrains à bâtir, terrains d’agrément, monuments historiques… détenus directement ou par le biais d’une société. Attention, cet inventaire n’est pas exhaustif.

• La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %.
• Les bois et forêts (et parts de groupements forestiers) bénéficient d’un abattement de 75 %, sous conditions.
• Les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de GFA bénéficient également d’un abattement dégressif.
• Les biens professionnels sont exonérés à 100 %.

Remarque : l'imposition des biens démembrés est, sauf exception, à la charge de l'usufruitier comme s'il en détenait la pleine propriété.

Le contour de cette exonération est clairement défini par l’administration fiscale et mériterait un article complet à lui seul. Nous pouvons néanmoins retenir les conditions suivantes à respecter :

1. Les biens doivent être utilisés dans le cadre d’une profession.
2. Cette activité doit être exercée par le propriétaire des biens ou un membre de son foyer fiscal (au sens de l’IFI).
3. L’activité doit être la profession principale du redevable.
4. Les biens doivent être nécessaires à l’exercice de cette profession.

Pour votre déclaration à l’IFI, vous devez retenir la valeur vénale, c’est-à-dire la valeur de vente. Comment définir cette valeur vénale ? À nouveau, on aborde ici un vaste et épineux sujet. Pour simplifier, arrêtons-nous aux trois méthodes principales d’évaluation :

1. L’évaluation par comparaison des ventes portant sur des immeubles similaires.
2. L’évaluation par le revenu, qui nécessite de définir correctement le taux de rendement du bien, car, à titre d’exemple, pour un même revenu, un taux de 3 % ou de 4 % fait varier la valeur du bien de 25 %.
3. L’évaluation d’après la valeur antérieure, qui implique de bien connaître l’évolution du marché immobilier sur les années et le secteur considéré.

Les dettes déductibles correspondent aux dépenses d’acquisition, de construction, d’amélioration et d’entretien de vos biens immobiliers ; ainsi que les taxes foncières de ces mêmes biens. Si le bien est partiellement exonéré, la dette est déductible dans la limite de la part non exonérée.