Foncier : pourquoi rédiger un bail et lequel ?

Le bail classique de 9 ans (ou bail à ferme) est la formule la plus répandue. C’est à ce modèle que se réfère le bail oral. Il est d’ordre public : ses règles, fixées par le Code rural et de la pêche maritime, s’imposent à tous et ne peuvent être modifiées. Grâce à une formalisation écrite, vous n'avez plus besoin d'apporter certaines preuves :

• La durée fixée à 9 ans est renouvelable automatiquement.
• La liste des parcelles et des éventuels bâtiments loués est mentionnée et un état des lieux détaillé est annexé.
• Le prix du fermage avec son indice de variation et sa date de paiement,est indiqué.
• Les obligations et les droits de chaque partie y sont rappelés.
• L’identité des parties est connue et leurs signatures authentifient leur accord.

Il doit être rédigé en plusieurs exemplaires et peut être enregistré aux services des impôts pour 25 €. Cette formalité permet de dater précisément le bail et de le rendre opposable à tous, c’est-à-dire qu’il sera censé être connu de tous. Les raisons de refus de renouvellement ou de résiliation de bail sont strictement encadrées par le statut de fermage.

Trois formats co-existent : le bail à long terme classique, souvent conclu pour 18 ans, le bail « à long préavis » de 25 ans et le bail de carrière, qui prend fin à l’âge où le preneur peut prétendre à la retraite. Les prérogatives du fermier sont les mêmes : droit de préemption en cas de vente, préavis pour le refus de renouvellement, variation du fermage en fonction de l’indice… Mais ces baux présentent certaines spécificités non négligeables, comme :

• L’obligation de recourir à un notaire pour une rédaction sous une forme authentique.
• Pour le bail de 18 ans, le renouvellement se fait par période de 9 ans. Il est possible d’insérer une clause d’interdiction de cession aux descendants.
• Le bail de 25 ans se prolonge d’année en année, chaque partie pouvant y mettre fin avec un préavis de 4 ans, sans motivation particulière.
• Le bail de carrière ne prévoit pas de renouvellement et il est possible de majorer le loyer en fonction de l’arrêté préfectoral des fermages ou de 1 % par année.

Ces baux présentent un réel intérêt patrimonial. Ils ouvrent droit à une exonération partielle des droits de succession ou de donation lors de leur transmission à titre gratuit. Elle s’élève à 75 % de la valeur des biens transmis, dans la limite de 600 000 €. Au-delà de cette somme, elle est de 50 %. Pour en bénéficier, le donataire ou l’héritier s’engage à conserver le bien pendant 5 ans. Et s’il s’engage à conserver le bien durant 18 ans, le seuil passe à 20 millions d’€.

Méconnu et plus récent, le bail cessible, hors cadre familial, offre une troisième voie. Il offre la possibilité au fermier de céder son bail à d’autres personnes que ses descendants, son conjoint ou son partenaire de Pacs, sous certaines conditions :

• Il doit être établi par acte authentique et mentionner que les parties souhaitent l’assujettir aux dispositions de l’article L 418-1 du Code rural et de la pêche maritime.
• Sa durée minimale est de 18 ans avec des renouvellements possibles par périodes d’au moins 9 ans.
• Le loyer doit respecter les minima des arrêtés préfectoraux, mais peut être majoré de 50 % par rapport au maximum. Cette majoration s’applique aussi à celle prévue pour les baux à long terme.
• Par convention expresse, il est possible de déroger à certaines règles du statut des fermages si des clauses types ont été validées par arrêté préfectoral. Pour les connaître, rapprochez-vous de votre Direction départementale des territoires (DDT).
• Pour céder son bail à un tiers, il faut informer le bailleur par lettre recommandée en indiquant le nom du cessionnaire et la date de cession projetée. Pour s’y opposer, le bailleur doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de deux mois et justifier d’un motif légitime.