Les revenus que vous percevez de la location de locaux nus (locaux d’habitation ou locaux professionnels) sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Le régime est identique si ces revenus sont liés à des parts que vous détenez dans une société civile immobilière (sauf si cette dernière relève de l’impôt sur les sociétés). Deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer : le régime du micro-foncier ou le régime réel.

Le régime micro-foncier

C’est le régime de droit.

Il s’applique si vos recettes brutes (locations urbaines ou rurales) n’excèdent pas 15 000 € sur l’année.

Dans ce cas votre revenu imposable est égal à 70% des loyers que vous avez encaissés au cours de l’année civile.

Le régime micro foncier n’est pas applicable en 2017 :

  • en présence d’une déduction spécifique (Borloo ancien, Cosse, …)
  • en présence d’un dispositif d’’amortissement (Périssol, Besson ou Robien) ;
  • en présence uniquement de revenus de parts de SCPI, SCI ou GFA ;
  • en cas d’option pour le régime réel en 2016 ou 2015.

Le régime réel

Ce régime s’applique soit de droit s’il y a exclusion du régime micro foncier soit sur option s’appliquant à l’ensemble des revenus fonciers.

L’option est prise pour une durée irrévocable de 3 ans reconductible tacitement pour un an.

Le revenu est égal à la différence entre les loyers encaissés et les charges déductibles.


Les loyers à déclarer

Il s’agit des loyers que vous avez encaissés sur l’année civile.

Les dépenses qui vous sont remboursées pour leur montant exact par votre locataire ne sont à indiquer ni en recettes, ni en dépenses.

NB : les dépenses locatives que vous avancez en tant que propriétaire et non remboursées par votre locataire sont déductibles seulement l’année de départ du locataire


Les charges déductibles

Toutes les charges liées à vos locaux en location ne sont pas déductibles. Parmi les charges déductibles on trouve :

  • vos frais d’administration et de gestion : les rémunérations des gardes et concierges, les rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers (gérant immeuble, comptables, agence, chambres syndicales de propriétaires), les frais de procédure lors de règlements de différends ou litiges,
  • vos autres frais de gestion : ils sont déduits au travers d’un forfait de 20 € par local loué qui couvre les frais de correspondance, déplacement, téléphone; les dépenses d’acquisition de matériel, outillage, mobilier de bureau et les frais d’enregistrement des baux et actes de location,
  • vos primes d’assurance,
  • vos taxes foncières : pour la fraction restant à votre charge à l’exclusion des taxes récupérables auprès de votre locataire (taxe ordures ménagères notamment),
  • vos intérêts d’emprunt contractés pour l’achat, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens loués sont déductibles. S’y ajoutent les frais de dossier, les frais d’hypothèque, les assurances décès invalidité, …
  • vos dépenses de travaux,
  • vos déductions spécifiques ou d’amortissement.

Précisions sur vos dépenses de travaux

Elles sont à distinguer selon le type de dépenses.

  • Les dépenses de réparation et d’entretien sont déductibles sauf s’il s’agit de réparations locatives qui devraient être payées par le locataire.
  • Les dépenses d’amélioration sont déductibles dans les immeubles d’habitation. Si l’immeuble bénéfice d’un dispositif d’amortissement, elles sont obligatoirement déduites sur 10 ans.

NB : Ce sont les dépenses qui assurent une meilleure utilisation de l’immeuble et son adaptation aux conditions modernes de vie : installation chauffage central, salle d’eau, agrandissement fenêtres, …

  • Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

L’éventuel déficit foncier est imputable sur le revenu global

Vos déficits fonciers sont imputables sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 € uniquement s’ils proviennent de charges déductibles autres que les intérêts d’emprunts.


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