Mise à disposition d'un bâtiment agricole : quels sont les mécanismes ?

La location des bâtiments agricoles inutilisés peut se faire au profit de structures commerciales, d’exploitations agricoles ou même de particuliers. Les types d’usage varient en fonction de l’activité du locataire, mais toujours en accord avec le propriétaire. Le bâtiment pourra, par exemple, être loué pour loger des caravanes sans prestations de gardiennage, pour entreposer du matériel ou encore au profit d’une société d’exploitation photovoltaïque qui louera uniquement la toiture.

Juridiquement, aucune société agricole - dont l’objet social est la réalisation de l’activité agricole au sens de la définition donnée par le Code rural et de la pêche maritime - ne peut effectuer de prestations accessoires telles que des locations de biens qui ne sont pas en lien avec l’activité agricole ou dans le prolongement de celle-ci. Dans de telles circonstances, le juge pourrait considérer que l’objet de la société est illicite conduisant à la nullité de la société.

Fiscalement, la situation est quelque peu différente. En principe, les revenus des immobilisations sans lien avec l’activité agricole sont traités suivant le régime fiscal propre à leur nature.
Autrement dit, les loyers de bâtiments perçus par l’exploitation agricole ne relèvent pas des bénéfices agricoles mais seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Cependant, à titre de tolérance fiscale, si les loyers encaissés ne dépassent pas 5 % des recettes professionnelles sur l’année, ils restent fiscalisés dans le résultat agricole. En cas de dépassement exceptionnel, un seuil de tolérance de 10 % est prévu si le seuil de 5 % n’était pas franchi au cours de l’exercice précédent. 
Au-delà de ces considérations, mettre en location un bâtiment agricole n’est pas neutre en termes de taxe foncière. Les bâtiments ruraux sont exonérés de taxes foncières sur les propriétés bâties : 

• lorsqu’ils sont affectés en permanence et exclusivement à un usage agricole ; 
• lorsque les activités exercées constituent le prolongement normal de l’activité agricole ;
• lorsque les bâtiments ne servant plus à une exploitation rurale ne sont pas affectés à un autre usage. 

Dès qu’un bâtiment sert simultanément à une activité agricole et à une autre activité, a fortiori s’il n’est plus du tout affecté à un usage agricole, l’exonération n’est pas applicable, et ce, même si les revenus tirés de l’activité non agricole sont rattachés aux bénéfices agricoles à moins que ces revenus ne dépassent pas 10 % de la moyenne des recettes totales.

Dans la plupart des situations, une exploitation agricole, si elle n’est pas propriétaire de ses bâtiments, les loue au travers d’un bail rural soumis à une réglementation spécifique à caractère impératif : le statut du fermage.
Parfois, le propriétaire des bâtiments accepte de les mettre à disposition de l’exploitation mais ne souhaite pas être tenu par ce statut du fermage. Le propriétaire peut alors recourir au prêt à usage.

Qu’en advient-il alors pour l’exploitation agricole ? Prêt à usage, commodat, mise à disposition gracieuse… quelle que soit l’appellation retenue, il s’agit d’un contrat soumis au Code civil (et non au Code rural comme l’est le bail à ferme) par lequel le préteur (propriétaire) laisse à l’emprunteur (l’exploitation) le droit d’utiliser son bien sans rien attendre en retour, sauf de l’entretenir et de lui restituer en l’état, à l’expiration du contrat.

Ce type de contrat ne répond à aucun formalisme particulier et peut ainsi n’être que verbal : la preuve de son existence sera plus difficile à apporter.
Le commodat offre aux parties une certaine souplesse. Il leur appartient en effet de définir librement les conditions de la mise à disposition. Le Code civil prévoit certaines règles spécifiques qui demeurent aménageables. Les parties peuvent alors y déroger par des règles particulières qui leur sont propres. Le contrat indique notamment la durée de la mise à disposition du bâtiment ; cette dernière est libre.
Le Code civil prévoit simplement que le prêt est consenti, à défaut de stipulation particulière, pour l’usage pour lequel le bien a été prêté. C’est ainsi qu’en matière de mise à disposition de bâtiments, faute de précision contraire des parties, le contrat est conclu pour un an. Le prêt est fondé sur une notion de précarité. L’emprunteur ne dispose, en principe, d’aucun droit à renouvellement du prêt. Les modalités de congé, en cas de renouvellement tacite, sont facilitées puisqu’un simple congé par lettre recommandée suffit. Aucun motif spécifique n’est exigé. Le prêteur peut reprendre son bien pour le mettre à disposition d’un tiers, l’emprunteur ne peut pas s’y opposer. Il en est de même en cas de vente du bien, ce prêt ne confère pas de droit de préemption. Un délai de prévenance “raisonnable” doit néanmoins être respecté.

Le prêt à usage répond à un principe de gratuité. Le non-respect de cette caractéristique entraîne la requalification de la convention en bail rural soumis au statut du fermage. Le prêt devient à caractère onéreux dès lors que l’emprunteur offre une contre-partie au préteur. Il peut s’agir d’une somme d’argent, de la réalisation d’un service particulier, d’un avantage en nature : bois, bouteilles de vin, denrées alimentaires…
De la même façon, le fait de faire participer l’emprunteur aux factures et impôts fonciers relatifs au bien prêté constitue une violation du caractère gratuit de la mise à disposition et entraînera une disqualification du prêt à usage. En conséquence, la moindre contrepartie peut donc entraîner la requalification du prêt à usage en bail rural.

Dans le cadre du prêt à usage, les dépenses d’entretien incombent à l’emprunteur qui doit maintenir le bien prêté en bon état de conservation afin qu’il ne se dégrade pas. Il ne peut pas, sauf décision contraire entre les parties, demander au prêteur le remboursement des dépenses d’entretien qu’il réalise quand bien même elles auraient permis une amélioration du bien prêté. Le prêt à usage offre ainsi de nombreux avantages au propriétaire d’un bâtiment qui conserve la disponibilité de son bien et lui assure d’être entretenu. L’exploitation agricole n’est, à l’inverse, jamais assurée de disposer du bâtiment sur le long terme, sauf à obtenir la requalification en bail du prêt, encore faut-il qu’il ne s’agisse alors pas d’un véritable prêt.