Si aucun texte ne prescrit formellement la tenue d'une comptabilité pour une société civile immobilière, des obligations d'ordre général la rendent indispensable voire obligatoire. Suivez le guide !

QUELLES OBLIGATIONS COMPTABLES POUR UNE SCI ?

Ainsi les SCI n'entrent pas directement dans le champ d'application du plan comptable général, sauf dispositions particulières réglementaires ou statutaires.

La tenue d’une comptabilité est obligatoire dans les cas suivants :


  • La SCI a opté pour soumettre son revenu à l’impôt sur les sociétés,
  • L’un des associés de la SCI a inscrit les parts à son bilan professionnel,
  • La SCI est assujettie à TVA,
  • la SCI atteint une certaine taille (deux des trois seuils suivants dépassés : total bilan : 1 550 000 €, chiffre d’affaires : 3 100 000 € et nombre de salariés : 50),
  • Les statuts de la SCI imposent la tenue d’une comptabilité.

Ceci étant, dans tous les cas, la tenue de la comptabilité présente un intérêt en vue d’identifier les droits de chacun des associés, cela étant très utile en cas de cession de parts, de retrait ou de décès d'un associé.

En effet seule une comptabilité fiable permet de suivre les droits de chacun des associés dans la société, ces derniers étant validés par les associés lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle en même temps qu’est prise la décision d’affectation du résultat de l’exercice.

Pour les obligations fiscales, les textes sont plus précis.


FISCALEMENT, QUAND ET COMMENT DECLARER LE REVENU DE VOTRE SCI ?

Tout dépend de son régime fiscal

Assez souvent, le revenu d'une SCI est soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (cas des SCI entre personnes physiques). Mais il est possible, sur option, de soumettre ce revenu à l'impôt sur les sociétés.

Sous le régime de l'IR, chaque associé paie l'impôt et les contributions sociales sur la part de revenu lui revenant de la SCI.

Mais vous pouvez aussi décider de soumettre vitre SCI au régime de l’impôt sur les sociétés. Sous le régime de l'IS, c'est la société qui paie l'impôt. Contrairement à l'IR, il est alors possible de déduire l'amortissement des immeubles. Ensuite, si la société décide de distribuer aux associés une part de résultat, cette distribution sera soumise à l'impôt sur le revenu et aux contributions sociales chez chacun des associés.


Les modalités selon le régime fiscal

Les SCI relevant de l’impôt sur le revenu souscrivent chaque année une déclaration de leurs résultats à l’aide d’un formulaire n° 2072.

Cette déclaration n° 2072 C ou S doit être adressée (ou télédéclarée), au plus tard avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai N+1 au service des impôts des entreprises du lieu du principal établissement de la société


De plus chaque associé déclare sa quote-part de revenu, calculée dans la déclaration 2072, selon les règles qui lui sont applicables :

  • les particuliers, entreprises relevant des BNC quel que soit le régime d’imposition, ou les assujettis aux régimes micro-BIC ou micro-BA déclarent leur revenu  en revenus fonciers sur leur déclaration n° 2044 jointe à leur déclaration d'ensemble des revenus ;
  • les associés sociétés ou entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles relevant d’un régime de bénéfices réels déclarent  les revenus afférents à cette activité suivant les règles applicables au régime fiscal d’imposition de leurs bénéfices sur leur déclaration de résultats (IS, BIC ou BA).

Les sociétés civiles immobilières ayant opté pour l’impôt sur les sociétés doivent télédéclarer leur déclaration de résultats (n°2065) au plus tard dans les trois mois suivant la date de clôture de l’exercice, sauf si elles clôturent au 31 décembre. Dans ce dernier cas, elles télédéclarent leur déclaration de résultats (n°2065) au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai N+1.

En outre si elles sont redevables de l’IS, elles devront établir un relevé de solde d’IS (au 15 du 4ème mois suivant la clôture ou au 15/05 pour les 31/12) afin de régler l’impôt dû. Si des acomptes d’IS sont dus, ils sont à déclarer et à payer aux 15/03, 15/06, 15/09 et 15/12.

Mais pour faire ces déclarations, il vous faut connaître le revenu … c’est le but de la comptabilité !


Le type de comptabilité à établir

La tenue de la comptabilité dépend principalement du régime fiscal de votre SCI ou de ses associés.


Dans cette situation la comptabilité est tenue conformément aux statuts. Ainsi selon la rédaction des statuts elle pourra être tenue selon les règles de la comptabilité commerciale (avec créances, dettes et amortissements) ou uniquement sur la base des recettes et dépenses de l’année (avec ou sans amortissement selon les statuts).

Ces SCI doivent tenir une comptabilité selon les règles commerciales de façon à calculer le revenu conformément aux règles des bénéficies industriels et commerciaux.


A quelle date clôturer les comptes de votre SCI ?

Le choix de la date de clôture de la SCI est libre. Celle-ci est définie au démarrage de la société et peut être modifiée par décision des associés.

Cependant, dès lors que votre SCI comprend un associé imposé dans le cadre des revenus fonciers, il est préférable que la clôture soit réalisée au 31 décembre.

En effet l’associé concerné est dans l’obligation de déclarer le revenu de la SCI qui lui revient au titre de l’année civile. Le choix d’une date différente du 31/12 entrainerait donc des complications administratives supplémentaires.

Si votre SCI relève de l’impôt sur les sociétés, le choix d’une date différente du 31/12 ne pose pas de difficultés puisque  c’est la SCI qui paie son impôt.

Une fois votre comptabilité finalisée, vous pourrez  remplir les obligations juridiques de la SCI.


LES OBLIGATIONS JURIDIQUES

Comme pour  toute société vous devez obligatoirement  vous réunir au cours d’une assemblée annuelle pour l’approbation des comptes.


A cette occasion, le gérant de la SCI  rend compte de sa gestion aux associés. Cette approbation de comptes doit comporter un rapport écrit sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication du résultat de l’année.

L’assemblée générale permet de réunir tous les membres d’une SCI. Ces derniers procèdent alors à l’approbation des démarches par un vote. Ils valident ainsi les comptes de la société.

C’est ainsi qu’en cas de divorce ou de décès, l’établissement du juridique annuel permet des partages justifiés par les apports en comptes courants des associés sans contestation possible, les comptes ayant été approuvés chaque année par les associés.

Les décisions prises lors de l’assemblée sont consignées par écrit dans un procès-verbal.


Sanction

A défaut de respect des obligations juridiques, la SCI peut être considérée comme fictive et l’administration pourrait engager une procédure de dissolution.


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