Les dispositions applicables à la location meublée à usage de résidence principale du locataire sont régies par la loi du 6.07.1989 sur les baux d’habitation (titre 1er bis, art. 25-3 à 25-11). Les dispositions du 1er- bis sont d’ordre public c’est-à-dire qu’on ne peut y déroger, même avec l’accord du locataire.
La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf exception (obligation professionnelle, raison de santé, etc… par le locataire ou son conjoint ou une personne à charge.
Un logement meublé est défini par la loi comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des équipements est fixée par le décret n° 2015-981 DU 31.07.2015.
Il doit contenir à minimum :
Il doit être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et des sanitaires.
En plus de l’état des lieux d’entrée, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis, contradictoirement et à l’amiable..
Si l’ameublement est insuffisant, le contrat peut être requalifié en contrat de location vide, durée 3 ans.
Ce bail doit respecter le contrat type de location ou de colocation de logement meublé figurant en annexe 2 du décret du 29 mai 2015 (n°2015-587). Une notice sur les droits et obligations du locataire et des bailleurs et leurs possibilités de recours en cas de litige doit y être annexée.
Le bail est conclu pour une durée minimale de 1 an. A son terme et en l’absence de congé de la part du locataire ou du bailleur il est reconduit tacitement pour une période de 1 an.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée peut être réduite à 9 mois (une année universitaire) mais dans ce cas la reconduction tacite ne s’applique pas, la location s’arrête au terme prévu sans qu’il soit nécessaire d’envoyer un congé.
Le bail peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie par le locataire. Les règles applicables à son versement sont désormais les mêmes que pour la location nue (art.25-3 de la loi de1989) mais dans le cas de la location meublée son montant peut atteindre 2 mois de loyer (contre un mois maximum en location nue) pour tenir compte du mobilier.
La liberté de fixer le loyer varie selon la zone où se situe le logement : zone tendue (communes situées dans les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants listées par le décret n°2013-392 du 10.05.2013), à ce jour principalement Paris et Lille ou en zone non tendue.
Quand vous mettez un logement meublé en location pour la première fois ou e cas de changement de locataire, vous pouvez fixer librement le prix du loyer.
Le propriétaire reste libre de fixer le loyer lorsque le logement est loué pour la 1ère fois. En revanche, le montant du loyer est plafonné lors de sa remise en location (cas d’un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire). Ainsi lors de la remise en location 18 mois après le départ du précédent locataire, le loyer ne doit pas dépasser le dernier loyer payé par l’ancien locataire, majoré de l’évolution de l’indice de référence des loyers. Le nouveau loyer peut néanmoins être augmenté après certains travaux ou en cas de loyers sous évalués. Après plus de 18 mois d’inoccupation, le prix est fixé librement.
A Paris et autour de Lille des règles spécifiques s’appliquent en plus de celles en vigueur dans les zones tendues.
La loi donne la possibilité au bailleur, comme pour une location nue, de choisir entre :
Et
Le locataire peut-il donner congé à tout moment ? (1)
Oui, il lui suffit d’adresser un congé au bailleur en respectant un préavis de 1 mois y compris si la durée du bail est de 9 mois (étudiant). Loyer et charges sont à payer pendant le préavis.
Le propriétaire peut-il résilier le bail quand il le souhaite ? (1)
Non il n’est en droit de le faire qu’au terme du bail et doit justifier d’un motif prévu par la loi. Il doit aussi respecter un préavis de 3 mois au moins avant la fin du bail afin d’éviter une tacite reconduction.
(1) Sur les modalités pratiques du congé, confère Fiche Technique (modalité de fin de bail d’habitation)
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