L’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) a été supprimé au 1er janvier 2018 laissant place à un nouveau dispositif l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Cet impôt est désormais calculé uniquement sur le patrimoine immobilier.
Nous répondons à toutes vos questions sur les modalités de ce nouveau-né fiscal.

Qui devient redevable de l’IFI ?

  • Les personnes physiques
  • qui possèdent au 1er janvier
  • qeules ou avec leur conjoint (époux, partenaire de PACS ou concubin notoire) et leurs enfants mineurs…
  • un patrimoine immobilier (bâti ou non) ‘’non professionnel’’
  • qu’il soit détenu en direct
  •  via une société patrimoniale (gestion de son propre patrimoine immobilier) ou opérationnelle à proportion de la valeur des biens immobiliers non affectés à une exploitation opérationnelle.
  • via des SCPI, SCI, OPCI détenues en direct ou comme unités de compte au sein d’un contrat d’assurance vie.
  • D’une valeur d’au moins 1 300 000 €

Comment évaluer les biens ?

  • Les biens sont  évalués à leur valeur réelle au jour du fait générateur de l'impôt soit le 1er janvier.

 

  • Cas particuliers :

L'administration, dans certains cas, par dérogation au principe de valorisation des biens selon leur valeur vénale au 1er janvier, admet :

  • des abattements spécifiques (30 % pour la résidence principale par exemple),
  • une base de taxation différente de la propriété (démembrement par exemple).

En cas de démembrement, qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier déclare le bien démembré et pour combien ? Cela dépend de l’origine du démembrement.


Origine du démembrement

                       IFI 2018

Usufruit légal du conjoint survivant si le décès est survenu à partir du 1.07.2002 (art.757 code civil)

Imposition répartie entre usufruitier et nu(s)-propriétaire(s) (1)

 

Usufruit légal du conjoint survivant si le décès est antérieur au 1.07.2002 (ancien art.767 code civil)

Imposition répartie entre usufruitier et nu(s)-propriétaire(s) (1)

Usufruit conventionnel du conjoint survivant transmis par testament ou donation au dernier vivant

Imposition 100 % chez l’usufruitier

Donation de la nue-propriété du bien aux enfants avec réserve d’usufruit

Imposition 100 % chez l’usufruitier

Droit viager au logement par le conjoint survivant

Imposition 100 % pour le conjoint survivant

(1) Selon la clé de répartition entre usufruitiers et nus propriétaires fixée à l’article 669 du code général des impôts.


Quelles dettes (passif) peut-on déduire ?

Les dettes déductibles

Pour être déductibles, les dettes doivent être afférentes à des actifs imposables, exister au 1er janvier de l’année d’imposition, être contractées et effectivement supportées par le redevable (ou un membre de son foyer fiscal : conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire et enfants mineurs).

La loi fixe désormais une liste des dettes déductibles. Il s’agit des dettes afférentes :

  •  aux dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers imposables ;
  • aux dépenses de réparation et d’entretien. En cas de location de l’immeuble, il s’agit des dépenses effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
  • aux dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • aux impositions dues à raison des propriétés immobilières (taxes foncières);
  • aux dépenses d’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables.

Sont en particulier déductibles les emprunts bancaires, les sommes restant dues aux prestataires de services ou aux entrepreneurs de travaux.

Les redevables qui ont acquis un immeuble par suite d’une donation ou d’une succession devraient pouvoir également déduire les droits de donation ou succession en instance de paiement au 1er janvier.


Cas particulier des prêts in fine
Concernant les prêts in fine contractés pour l'acquisition d'un bien immobilier imposable, le capital restant ne peut pas être porté au passif pour son montant total : cette dette est  réduite progressivement tous les ans d’un amortissement fictif.
Exemple : 
Crédit in fine d’un montant de 100 000 € d’une durée de 10 ans

Amortissement fictif : 100 000 /10 = 10 000 €

Montant déductible après 1 année écoulée : 100 000 € - (100 000 x 1/10) = 90 000 €

Montant déductible après 2 année écoulée : 100 000 € - (100 000 x 2/10) = 80 000 €

Etc …


Les dettes qui ne sont pas déductibles

  • Toutes les dettes qui ne sont pas liées à l’immobilier
  • Les dettes contractées par une société, contrôlée par le redevable seul ou conjointement avec les membres du foyer, pour l’acquisition d’actifs immobiliers auprès du redevable (directement ou indirectement) ou d’un membre du foyer fiscal IFI => assimilées à des prêts à soi-même 

Exemple

Ventes d’immeubles par le redevable à une société en contrepartie d’une inscription en compte courant d’associé

  • Ainsi que toutes sortes d’emprunts, non bancaires, réalisés au sein du ‘’cercle ‘’ familial ou auprès d’une société contrôlée par le redevable, ne répondant pas au caractère normal des conditions de prêt.
  • Plafond de déduction pour les gros patrimoines

Lorsque la valeur vénale du Patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50% de cet excédent.


Non, le barème reste identique à celui de l’ISF


Certaines dispositions permettaient de réduire l’ISF, restent t-elles d’actualité pour l’IFI ?

La réduction d’ISF au titre des dons est reconduite pour l’IFI (réduction de 75% des versements dans la limite de 50 000 €/an).

En revanche, la réduction d’ISF-PME est supprimée (exceptés les versements réalisés jusqu’au 31.12.2017).


Les modalités déclaratives et de règlement restent inchangées ?

Désormais unification des modalités déclaratives.

Un imprimé spécifique 2042-IFI sera annexé et déposé avec la déclaration des revenus.

La date limite de dépôt dépendra du mode déclaratif de vos revenus (papier ou en ligne) et de votre département de domicile (dates différentes selon les zones).

L’IFI sera recouvré par voie de rôle spécifique.


Pour vous