Le droit de propriété peut être démembré, c’est-à-dire qu’il peut être scindé en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Dès lors, il est possible d’acquérir indifféremment l’une ou l’autre partie.  Pourquoi acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier ? Quels avantages et inconvénients ? Quelle fiscalité ?

Le principe

Dans ce schéma, la nue-propriété d’un appartement est achetée par un particulier et l’usufruit temporaire est acheté par un bailleur social pour une durée comprise entre 15 et 20 ans. Pendant ces années, le bailleur usufruitier perçoit les loyers et prend en charge la gestion du bien. L’investisseur évite ainsi les difficultés de gestion locative et ne s’acquitte pas, en général, des charges d’entretien. Au terme de cette durée, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère.


Acquérir à moindre coût

Acheter de la nue-propriété c’est :

  • Investir à moindre coût et se ménager une plus-value potentielle à terme. La valeur de la nue-propriété sera subordonnée à la valeur de l’usufruit. Cet usufruit sera évalué par  actualisation des revenus sur une durée déterminée. Ainsi la valeur de la nue-propriété sera très souvent de l’ordre de 50 à 70% de la valeur du bien.
  • Réaliser un investissement  limité à la seule nue-propriété alors qu’au terme de l’usufruit temporaire, le particulier obtiendra le droit de propriété entier.

 


Une fiscalité avantageuse : A l’acquisition, pendant le démembrement et à la sortie du démembrement

  • A l’acquisition, les droits de mutation,  de l’ordre de 5%, ne seront dus que sur la valeur de la nue-propriété (barème fiscal)
  • L'investisseur ne perçoit pas de revenus locatifs durant le démembrement, il ne supportera donc pas d’imposition supplémentaire ni de prélèvements sociaux.
  •  En cas d’acquisition par emprunt, l’investisseur pourra déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers pour diminuer la base taxable. De cette manière, non seulement l’investisseur  n’augmente pas ses impôts mais il peut même éventuellement les réduire.
  • Pas de taxe foncière => à la charge de l’usufruitier
  • Pas d’ISF => la nue-propriété n’a pas à être déclarée.
  • Au terme du démembrement, la reconstitution de la pleine propriété s’effectue actuellement en franchise d’imposition.
  • En cas de revente du bien, la date d’acquisition retenue pour le calcul de la plus-value sera celle de la nue-propriété (exonération au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux)

 


Se constituer un patrimoine et préparer sa retraite

Acheter de la nue-propriété d’un bien immobilier, c’est s’assurer de disposer à terme d’un logement que l’on pourra habiter ou louer. 


Inconvénients

  • En cas de besoin de liquidité il sera très difficile de vendre son « droit de nue-propriété » pendant la phase de démembrement.

Conclusion

Acquérir la nue-propriété d’immeuble est un placement à envisager sur le long terme mais qui offre des avantages fiscaux immédiats. Cette solution patrimoniale correspond à de nombreux profils d’investisseurs.


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