SCI ou Société Civile Immobilière : comment ça fonctionne ?

La SCI (Société Civile Immobilière) permet de faciliter la gestion d'un patrimoine immobilier et d'en préparer sa transmission. Alors, comment ça marche ? Qu’est-ce qu’une SCI ? Pourquoi créer une SCI et qui peut en devenir associé ? Quels sont ses avantages et ses limites ? Eléments de réponses ci-dessous :

 

Vous souhaitez en savoir plus ?

Nous vous proposons de visionner notre webinar "Une SCI pour gérer son patrimoine : on vous explique tout !", animé par nos 2 experts : Jonathan WOJTKOWIAK, Conseiller en patrimoine au Cerfrance Champagne Nord-Est Ile-de-France, et Yves ROUE, Conseiller en patrimoine au Cerfrance de Loire Atlantique.


Au terme d'une présentation détaillée, ils répondent en direct à un certain nombre de questions formulées en ligne par les participants. Alors, la SCI sera-t-elle adaptée à votre situation ?
 

Nous vous souhaitons un bon visionnage !


Les enjeux de la création d’une SCI

Il s’agit de mesurer l’intérêt de capitaliser dans une structure dédiée (la SCI) plutôt que d’investir à titre personnel, en fonction d’un certain nombre d’objectifs : éviter l’indivision, transmettre du patrimoine, organiser la gestion et le pouvoir, séparer le patrimoine professionnel du privé, opter pour le régime fiscal de l’IS, etc...

En fonction de la nature de l’investissement (bien ancien / neuf, avec ou sans travaux, dans le cadre d’un dispositif fiscal de type PINEL ou non), le choix de la SCI sera adapté ou non à l’organisation souhaitée.


Les aspects juridiques

La constitution d’une SCI implique une rédaction des statuts adaptée au cas par cas. Les statuts comporteront à minima la forme de la société, son nom, son objet social, le siège social, l’identité des associés, les apports, le capital social et la durée.

Il conviendra d’être particulièrement vigilant sur les clauses de transmission, le retrait des associés, l’organisation de la gestion, les pouvoirs du gérant et les règles d’Assemblée générale.


L'administration et gestion

Il convient de distinguer les actes de conservation (entretien, réparations courantes…), des actes d’administration (gestion du bail d'habitation, occupation des locaux à titre gratuit…) et de disposition (vente, démembrement…).

Des statuts établis sur-mesure permettent de renforcer ou limiter les pouvoirs du gérant - celui-ci étant habilité pour convoquer les associés en Assemblée générale annuelle pour l’approbation des comptes - mais aussi de répartir les droits entre nu-propriétaire et usufruitier en cas de démembrement des parts sociales de la SCI.


Les aspects comptables

La tenue d’une comptabilité est indispensable pour parer à tout litige. On distingue la comptabilité de trésorerie applicable pour les SCI à l’impôt sur le revenu dont les associés sont des personnes physiques (enregistrement des dépenses et des recettes à partir du livret bancaire) de la comptabilité d’engagement (obligatoire à l’IS et pour les SCI de taille importante).

Cela permet l’établissement des comptes annuels (compte de résultat, bilan) et donc de déterminer avec précision l’état des dettes et des créances, la situation des comptes associés, le résultat à partager... et ainsi de faciliter la gestion courante (droits réels de chaque associé, valeur de la part en cas de cession, de décès d’un associé…).


Les aspects fiscaux

Il est nécessaire de déterminer, en fonction des caractéristiques du ou des projets immobiliers et de l’exposition fiscale des associés, le régime fiscal le plus adapté : tranche marginale d’imposition des associés (TMI à 30% ou 41% par exemple) et perspectives de revente à terme.

Une illustration chiffrée vous permet d’apprécier les avantages du régime de l’impôt sur les sociétés, grâce aux amortissements pratiqués déductibles fiscalement, notamment, et ses limites en cas de revente du bien (dans le cas présent au bout de 22 ans de détention).

 


Les aspects de transmission de patrimoine

La SCI permet de transmettre progressivement tout en conservant le pouvoir de décision. Il n’en va pas de même en cas de détention d’un immeuble en direct, si l’on procède à son démembrement : ainsi, la vente du dit bien (une fois démembré) nécessitera de recueillir l’accord du nu-propriétaire à qui sera également reversée une partie du prix. En cas de détention du bien à travers une SCI, ces contraintes peuvent être évitées.

La SCI permet également une transmission du patrimoine à moindre frais.


Conclusion

  • La SCI offre de nombreux avantages (transmission, organisation, fiscalité, etc). Cependant, chaque cas de transmission est différent et la SCI ne doit en aucun cas être la solution « standard ».
  • Le patrimoine immobilier pourra être investi à la fois en direct et par une (ou plusieurs) SCI, à l’IR ou à l’IS, ou via une SARL de famille, par exemple si la location est réalisée meublée.
  • L’affectation et les choix fiscaux seront décidés en fonction de la destination future des biens, de leur valeur, de leur rentabilité ou de la capacité à les financer.

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