Immeuble démembré : qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire paie les travaux ?

Juridiquement, la répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire diffère selon qu’il s’agisse de dépenses d’entretien ou de grosses réparations (art. 605 et art. 606 du C.civ.)

Les règles suivantes s’appliquent à défaut de convention de démembrement prévoyant des dispositions différentes.

Le nu-propriétaire est redevable des grosses réparations, c’est-à-dire des réparations qui touchent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (gros murs, voûtes, poutres, toitures…).

L’usufruitier est redevable des dépenses d’entretien, c’est-dire des dépenses utiles au maintien en bon état de l’immeuble (il n’y a pas de définition légale : les travaux d’entretien se définissent par opposition aux travaux de grosses réparations).

L'usufruitier peut également être tenu d’acquitter les grosses réparations si elles sont causées par l’absence d’entretien de sa part. 

L’usufruitier est également redevable des dépenses d’amélioration. Il ne peut réclamer aucune indemnité lors de l’extinction de l’usufruit pour ces dépenses, même si la valeur de la chose en fût augmentée. (C. civ. art. 599) 

La Cour de cassation assimile ces travaux à ceux d’entretien et précise que sont considérés comme des dépenses d’améliorations les travaux de démolition, reconstruction, agrandissement, construction d’une piscine et aménagement d’un terrain.

Fiscalement, la distinction juridique des travaux d’entretien ou de grosses réparations n’est pas retenue : c’est la personne qui a payé et supporté définitivement les travaux qui peut les déduire. 

Le syndic de copropriété est en principe informé du démembrement (par le notaire en charge l’acte portant démembrement) et doit en tenir compte pour l’appel des provisions ou charges pour travaux.

Chacun est débiteur de sa propre part, sans solidarité entre eux, sauf clause contraire prévue dans le règlement de copropriété.

Si le syndic n’a pas été informé du démembrement, on ne peut pas lui opposer la répartition légale entre travaux d’entretien et de grosses réparations.Décret du 17 mars 1967, n° 67-223, art.6

• L’usufruitier ne peut pas forcer le nu-propriétaire à effectuer des travaux de grosses réparations. Si besoin, l'usufruitier peut seulement effectuer les grosses réparations à ses frais et demander, au moment de l'extinction de l'usufruit, un dédommagement au nu-propriétaire, équivalent à la plus-value apportée par les travaux à l'immeuble.
• Le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à effectuer les travaux d’entretien. Si besoin, le nu-propriétaire peut effectuer ces travaux à ses frais et en demander le remboursement à l’usufruitier (même si les travaux ont été réalisés sans l’accord de l’usufruitier).
• Le nu-propriétaire peut également demander la déchéance de l'usufruit (et donc devenir plein propriétaire) si l’usufruitier n’entretient pas l’immeuble.(C. civ. art. 618)